Finanzierung

Für eine Um- bzw. Neugestaltung des gewohnten Wohnraumes in einen entsprechend altersgerechten Wohnraum bedarf es der einen oder anderen größeren Investition. Hierfür sollte man zunächst seine Hausbank ansprechen. Diese kann bei kleineren Anschaffungen schon mal die Möglichkeit eines Dispositionskredites einräumen. Dieser lohnt sich jedoch nur bei einer recht zeitnahen Rückführung.

Größere Investitionen wie z. B. umfangreiche bauliche Veränderungen werden in der Regel mit einem Kreditvertrag finanziert. Die Konditionen richten sich nach der Bonität des Kreditnehmers. Dabei sind nicht nur die aktuellen Vermögensverhältnisse ausschlaggebend, sondern auch Nachbarn mit einer nicht so positiven Bonität können einen Einfluss auf die Kreditentscheidung bzw. die Höhe des Zinssatzes nehmen.

Ebenso nimmt das Alter des Kreditnehmers Einfluss auf die Bewilligung eines Kreditvertrages. Da Immobilienkredite in der Regel über einen längeren Zeitraum gehen - z. B. 20 Jahre - hängt die Bewilligung nicht nur vom Beruf des Antragstellers, sondern auch von der Einschätzung zur Erreichung dessen Lebensalters ab. Antragsteller mit schwankenden Einkünften - z. B. Selbstständige - und auch Rentner dürften somit sicherlich mehr Zeit für die Zusage eines Immobilienkredits aufwenden müssen. Sofern der Rentner jedoch hohe Rentenbezüge hat, steigen seine Chancen.

Doch nicht immer muss die Hausbank das Kreditrisiko zu 100% übernehmen. In der heutigen Zeit gibt es zahlreiche Fördermittel oder Zuschüsse. Diese werden gewährt der Bund über die KfW-Bank gewährt. Aber auch einzelne Bundesländer und sogar Kommunen unterstützen Maßnahmen wie z. B. Maßnahmen zum energetischen Aus- bzw. Umbau oder die Begrünung von Dächern zur Verbesserung der CO²-Werte in den Kommunen.

Leider haben wir die Erfahrung gemacht, dass gerade die Banken die Beantragung solcher Kredite und/oder Zuschüsse scheuen. Dies liegt nicht nur in der Bewältigung des "Papieraufkommens" bei der Antragstellung, sondern vielmehr auch daran, dass man offensichtlich als einziger "die Hand aufhalten möchte" wenn die gewährte Finanzierung scheitert.

Neben der Hausbank gibt es auch die Möglichkeit externe Berater bzw. Vermittler zu beauftragen. Auch hier haben wir die Erfahrung machen dürfen, dass man "kleine Kreditsummen" nicht bedienen möchte. Vielmehr begibt man sich an die Beratung und Vermittlung von Summen heran, die in etwa dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses oder aber der Erstellung eines Hauses entspricht. In solchen Fällen kann man dann Hypothekenmakler beauftragen. Nähere Informationen zu diesem Berufsbild erhalten Sie hier

Sie können aber auch ihre eigene Immobilie einsetzen und diese nicht nur für den altersgerechten Umbau einsetzen, sondern auch mit dem erzielten Geld das Lebensalter genießen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in den Beiträgen Immobilienrente sowie Teilverkauf hier.

 

 

 

 

 

 

Mietpreisbremse in Hessen war jahrelang ungültig

Seit geraumer Zeit gibt es in Deutschland die "Mietpreisbremse". Wie in manch anderen Bereichen - z. B. die Bildungspolitik - entscheiden die Länder selber über deren Ausgestaltung. So hat das Land Hessen am 27.11.2015 die "Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" i. S. d. § 558d Abs. 2 BGB erlassen. Nun hat der BGH einem Beklagten, der seit Mai 2016 eine 65,40 m² großen Wohnung in Frankfurt am Main an den Kläger vermietet, Recht zugesprochen. Dieser hatte mit seinem Mieter eine Nettomiete von EUR 810 vereinbart, die, nach Auffassung des Rechtsanwalts vom Kläger, mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete - im Hinblick auf die zuvor genannte Verordnung - überstieg. Der Anwalt des Mieters wies den beklagten Vermieter darauf hin, dass die vereinbarte Miethöhe daher unwirksam sei. Der Anwalt forderte den Vermieter sowohl zur Beweiserbringung über die Tatsachen, die einer Zulässigkeit der höheren Miete führen, auf und verlangte die zu viel entrichtete Miete zurück.

Hat der Vermieter im ersten Verfahren vor dem Amtsgericht ein Urteil zu seinen Gunsten erhalten, so hob das Berufungsgericht dieses Urteil auf und ließ die Entscheidung durch den BGH zu. Dieser bestätigte die Aufhebung des ersten Urteils, da die vom Land Hessen erlassene Verordnung nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genügenden Begründung versehen war. Gleichzeitig erklärte der BGH die eingangs genannte Verordnung des Landes Hessen für nichtig.

Das Urteil des BGH, welches am 17.7.2019 unter dem Geschäftszeichen VII ZR 130/18 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

Herueberhaengende Aeste - Verjaehrungsfrist Unterlassungsanspruch

So mancher Nachbarschaftsstreit hat die Beseitigung von herüberhängende Äste auf dem Nachbargrundstück als Gegenstand . Der betroffene Grundstückseigentümer hat nach § 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf das Zurückschneider der herüberhängende Äste. Der BGH hatte sich nunmehr in einem Fall mit der möglichen Verjährung eines solchen Anspruchs zu befassen.

In dem vorliegenden Fall handelte es sich um einen Vorfall auf einem benachbarten Grundstück in Baden-Württemberg. Auf dem Grundstück des Beklagten steht zumindest teilweise eine Fichte, deren Äste auf das Grundstück der Klägerin ragen. Die Klägerin verlangte von der Beklagten das Zurückschneiden der Fichte, sodass die Zweige und Äste nicht auf ihr Grudnstück herüberragen. Die Klage wurde sowohl vom Amtsgericht als auch vom Berufungsgericht - hier das Landgericht - zurückgewiesen. .

Der Amspruch des Grundstückseigentümer auf Zürückschneiden herüberragender Äste aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch aus dem bereits zitierten § 1004 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung auf Ansprüche aus eingetragenen Rechten gem § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB. Vielmehr ist der Anspruch auf der Grundlage landesspezifischen Gessetze - im vorliegenden Fall § 26 Abs. 1 NRG BW - zu prüfen.

Das Urteil des BGH, welches am 22.2.2019 unter dem Geschäftszeichen V ZR 136/18 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

Rueckzahlung Mietkaution

Sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch bei der Vermietung gewerblich genutzten Räumen ist die Zahlung einer Mietkaution üblich. Bis heute gibt es höchstrichterliche Entscheidungen darüber, wie der Kautionsempfänger mit diesem fremden Geld umzugehen hat. Nun gibt es auch ein aktuelles Urteil des BGH, welches sich mit dem Zeitpunkt des Rückzahlungsanspruch befasst. 

In dem vorliegenden Fall hatte der BGH zu einem Rechtsstreit zwischen dem Mieter einer Wohnung und dem Vermieter zu entscheiden. Dabei war der Mieter, der von Dezember 2005 bis Februar 2015 beim klagenden Vermieter in einem Mietverhältnis stand, der Beklagte. Die Beklagten minderten über einen Zeitraum von 10 Monaten die Miete unter Berufung auf Mängel der Wohnung wie z. B. Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall. Das Mietverhältnis wurde durch eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter beendet. Der Vermieter rechnete die vom Mieter zu Mietbeginn geleistete Barkaution nicht ausdrücklich ab. Der klagende Vermieter nahm den ehemaligen Mieer nunmehr auf Nebenkostenforderungen in Anspruch. Das Amtsgericht gab der Klage der Nebenkostennachforderungen statt. Das Zurückbehaltungsrecht des beklagten ehemaligen Mieters in Bezug auf dievom Vermieter nicht abgerechnete Mietkaurion wurde in der Revision verworfen.

Der BGH hat in diesem Fall die vom Vermieter begehrte Nachzahlung von Mietnebenkosten verworfen. Die Nachforderung sei zwar begründet, jedoch durch Aufrechnung der beklagten Mieter mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution erloschen. Da sowohl der Rückzahlungsanspruch des ehemaligen Mieters als auch die Nebenkostenforderung eine Geldforderung sind, ist eine Aufrechnung möglich.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution bar erbracht, was auch entsprechend belegt war. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann. Ein solches Vorgehen entspricht auch dem beiderseitigen Interesse, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Das Urteil des BGH, welches am 24.7.2019 unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 141/17 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

Auflösung Immobilienfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Nach einem EuGH-Urteil könnten die meisten Immobilienkredite seit 2010 widerrufen werden. Ob sich eine vorzeitige Auflösung des Finanzierungsvertrages, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, sollte jedoch individuell geprüft werden.

Hintergrund:

Ein neues Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) könnte die "Türe" für eine vorzeitige Beendigung des Finanzierungsvertrages ohne Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sein. Geklagt hatte ein Immobilienkunde der Kreissparkasse Saarlouis vor dem Landgericht Saarbrücken, welches den Fall an den EuGH zwecks Klärung, ob die Formulierungen in den Immobilien - Kreditverträgen mit gültigen EU-Recht vereinbar sind. Der EuGH urteilte, dass auch in deutschen Immobilienkreidtverträgen Widerrufsbelehrungen klar, prägnant und leicht verständlich sein müssen. Banken haben in der Vergangenheit in ihren Verträgen Widerrufsformeln verwendet, die unverständlich sind und damit nicht gelten EU-Recht vereinbar sind.

Die Richter monierten sogenannte "Kaskadenverweise" - also Belehrungen, die auf eIn Gesetz verweisen, das wiederum auf ein anderes Gesetz verweist. Der EuGH hat schon 2010 eine EU-Richtlinie für Verbraucherkredite erlassen, die eine klare und deutliche Formulierung von Widerrufsbelehrungen in Kreditverträgen vorgibt. Den Nationalstaaten steht es frei, die Richtlinie nicht nur auf allgemeine Verbraucher- sowie auf Autokredite, sondern auch auf Immobilienkredite anzuwenden.

Und wie urteilt das höchste deutsche Gericht - der Bundesgerichtshof (BGH)? Der BGH hat sich gegen eine Anwendung des EuGH - Urteils auf Immobiliendarlehen ausgesprochen und verweist auf die nationale Regelung für solche Verträge. Die geltende Gesetzgebung gelte nicht für Immobilienkreditverträge.

Da jedoch die wenigsten Verträge einen Kaskadenverweis als einzigen Fehler haben, lohnt es sich für Verbraucher ihren Vertrag durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Ein handeln ohne vorherige Beratung zum Einzelfall wird von uns nicht empfohlen. Denn zum einen ist ein Widerrufsprozess nicht nur mit einigen Risiken verbunden, sondern kann allein schon wegen des Streitwertes - Anmerkung: Ab einen Streitwert von EUR 5.000 wird der Vorgang vor dem Landgericht verhandelt. Dort besteht ein Zwang der anwaltlichen Vertretung. So entstehen recht schnell hohe Gerichts- und Anwaltskosten. Vor dem Widerruf der laufenden Finanzierung muss außerdem die Anschlussfinanzierung sichergestellt sein.

Quelle: Capital - vom 27.Mai 2020

 

 

 

 

 

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