Mietpreisbremse in Hessen war jahrelang ungültig

Seit geraumer Zeit gibt es in Deutschland die "Mietpreisbremse". Wie in manch anderen Bereichen - z. B. die Bildungspolitik - entscheiden die Länder selber über deren Ausgestaltung. So hat das Land Hessen am 27.11.2015 die "Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" i. S. d. § 558d Abs. 2 BGB erlassen. Nun hat der BGH einem Beklagten, der seit Mai 2016 eine 65,40 m² großen Wohnung in Frankfurt am Main an den Kläger vermietet, Recht zugesprochen. Dieser hatte mit seinem Mieter eine Nettomiete von EUR 810 vereinbart, die, nach Auffassung des Rechtsanwalts vom Kläger, mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete - im Hinblick auf die zuvor genannte Verordnung - überstieg. Der Anwalt des Mieters wies den beklagten Vermieter darauf hin, dass die vereinbarte Miethöhe daher unwirksam sei. Der Anwalt forderte den Vermieter sowohl zur Beweiserbringung über die Tatsachen, die einer Zulässigkeit der höheren Miete führen, auf und verlangte die zu viel entrichtete Miete zurück.

Hat der Vermieter im ersten Verfahren vor dem Amtsgericht ein Urteil zu seinen Gunsten erhalten, so hob das Berufungsgericht dieses Urteil auf und ließ die Entscheidung durch den BGH zu. Dieser bestätigte die Aufhebung des ersten Urteils, da die vom Land Hessen erlassene Verordnung nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genügenden Begründung versehen war. Gleichzeitig erklärte der BGH die eingangs genannte Verordnung des Landes Hessen für nichtig.

Das Urteil des BGH, welches am 17.7.2019 unter dem Geschäftszeichen VII ZR 130/18 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

Rueckzahlung Mietkaution

Sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch bei der Vermietung gewerblich genutzten Räumen ist die Zahlung einer Mietkaution üblich. Bis heute gibt es höchstrichterliche Entscheidungen darüber, wie der Kautionsempfänger mit diesem fremden Geld umzugehen hat. Nun gibt es auch ein aktuelles Urteil des BGH, welches sich mit dem Zeitpunkt des Rückzahlungsanspruch befasst. 

In dem vorliegenden Fall hatte der BGH zu einem Rechtsstreit zwischen dem Mieter einer Wohnung und dem Vermieter zu entscheiden. Dabei war der Mieter, der von Dezember 2005 bis Februar 2015 beim klagenden Vermieter in einem Mietverhältnis stand, der Beklagte. Die Beklagten minderten über einen Zeitraum von 10 Monaten die Miete unter Berufung auf Mängel der Wohnung wie z. B. Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall. Das Mietverhältnis wurde durch eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter beendet. Der Vermieter rechnete die vom Mieter zu Mietbeginn geleistete Barkaution nicht ausdrücklich ab. Der klagende Vermieter nahm den ehemaligen Mieer nunmehr auf Nebenkostenforderungen in Anspruch. Das Amtsgericht gab der Klage der Nebenkostennachforderungen statt. Das Zurückbehaltungsrecht des beklagten ehemaligen Mieters in Bezug auf dievom Vermieter nicht abgerechnete Mietkaurion wurde in der Revision verworfen.

Der BGH hat in diesem Fall die vom Vermieter begehrte Nachzahlung von Mietnebenkosten verworfen. Die Nachforderung sei zwar begründet, jedoch durch Aufrechnung der beklagten Mieter mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution erloschen. Da sowohl der Rückzahlungsanspruch des ehemaligen Mieters als auch die Nebenkostenforderung eine Geldforderung sind, ist eine Aufrechnung möglich.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution bar erbracht, was auch entsprechend belegt war. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann. Ein solches Vorgehen entspricht auch dem beiderseitigen Interesse, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Das Urteil des BGH, welches am 24.7.2019 unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 141/17 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

Auflösung Immobilienfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Nach einem EuGH-Urteil könnten die meisten Immobilienkredite seit 2010 widerrufen werden. Ob sich eine vorzeitige Auflösung des Finanzierungsvertrages, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, sollte jedoch individuell geprüft werden.

Hintergrund:

Ein neues Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) könnte die "Türe" für eine vorzeitige Beendigung des Finanzierungsvertrages ohne Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sein. Geklagt hatte ein Immobilienkunde der Kreissparkasse Saarlouis vor dem Landgericht Saarbrücken, welches den Fall an den EuGH zwecks Klärung, ob die Formulierungen in den Immobilien - Kreditverträgen mit gültigen EU-Recht vereinbar sind. Der EuGH urteilte, dass auch in deutschen Immobilienkreidtverträgen Widerrufsbelehrungen klar, prägnant und leicht verständlich sein müssen. Banken haben in der Vergangenheit in ihren Verträgen Widerrufsformeln verwendet, die unverständlich sind und damit nicht gelten EU-Recht vereinbar sind.

Die Richter monierten sogenannte "Kaskadenverweise" - also Belehrungen, die auf eIn Gesetz verweisen, das wiederum auf ein anderes Gesetz verweist. Der EuGH hat schon 2010 eine EU-Richtlinie für Verbraucherkredite erlassen, die eine klare und deutliche Formulierung von Widerrufsbelehrungen in Kreditverträgen vorgibt. Den Nationalstaaten steht es frei, die Richtlinie nicht nur auf allgemeine Verbraucher- sowie auf Autokredite, sondern auch auf Immobilienkredite anzuwenden.

Und wie urteilt das höchste deutsche Gericht - der Bundesgerichtshof (BGH)? Der BGH hat sich gegen eine Anwendung des EuGH - Urteils auf Immobiliendarlehen ausgesprochen und verweist auf die nationale Regelung für solche Verträge. Die geltende Gesetzgebung gelte nicht für Immobilienkreditverträge.

Da jedoch die wenigsten Verträge einen Kaskadenverweis als einzigen Fehler haben, lohnt es sich für Verbraucher ihren Vertrag durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Ein handeln ohne vorherige Beratung zum Einzelfall wird von uns nicht empfohlen. Denn zum einen ist ein Widerrufsprozess nicht nur mit einigen Risiken verbunden, sondern kann allein schon wegen des Streitwertes - Anmerkung: Ab einen Streitwert von EUR 5.000 wird der Vorgang vor dem Landgericht verhandelt. Dort besteht ein Zwang der anwaltlichen Vertretung. So entstehen recht schnell hohe Gerichts- und Anwaltskosten. Vor dem Widerruf der laufenden Finanzierung muss außerdem die Anschlussfinanzierung sichergestellt sein.

Quelle: Capital - vom 27.Mai 2020

 

 

 

 

 

Herueberhaengende Aeste - Verjaehrungsfrist Unterlassungsanspruch

So mancher Nachbarschaftsstreit hat die Beseitigung von herüberhängende Äste auf dem Nachbargrundstück als Gegenstand . Der betroffene Grundstückseigentümer hat nach § 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf das Zurückschneider der herüberhängende Äste. Der BGH hatte sich nunmehr in einem Fall mit der möglichen Verjährung eines solchen Anspruchs zu befassen.

In dem vorliegenden Fall handelte es sich um einen Vorfall auf einem benachbarten Grundstück in Baden-Württemberg. Auf dem Grundstück des Beklagten steht zumindest teilweise eine Fichte, deren Äste auf das Grundstück der Klägerin ragen. Die Klägerin verlangte von der Beklagten das Zurückschneiden der Fichte, sodass die Zweige und Äste nicht auf ihr Grudnstück herüberragen. Die Klage wurde sowohl vom Amtsgericht als auch vom Berufungsgericht - hier das Landgericht - zurückgewiesen. .

Der Amspruch des Grundstückseigentümer auf Zürückschneiden herüberragender Äste aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch aus dem bereits zitierten § 1004 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung auf Ansprüche aus eingetragenen Rechten gem § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB. Vielmehr ist der Anspruch auf der Grundlage landesspezifischen Gessetze - im vorliegenden Fall § 26 Abs. 1 NRG BW - zu prüfen.

Das Urteil des BGH, welches am 22.2.2019 unter dem Geschäftszeichen V ZR 136/18 gesprochen wurde, ist rechtskräftig und ist im Volltext auf der Webseite des BGH veröffentlicht.

Quelle: Otto Schmidt Verlag

 

 

 

 

 

 

EUGH kippt feste Architektenhonorare

Jeder der schon einmal einen Architekten bzw. einen Ingenieur z. B. für die Erstellung eines Gebäudes oder den Umbau beauftragt hat, hat schon die Erfahrung mit Honorarrechnungen gemacht. Die Auftragssumme wird als Berechnungsgrundlage für die Kostenrechnung des Auftragnehmers genommen und kann an Hand einer Tabelle abgelesen werden, die sowohl Mindestsumme als auch Höchstsumme ausweist. Bauhandwerker und Bauherren wissen also von Beginn an, wie hoch die Kosten für den Ingenieur bzw. Architekten sind.

Der Europäische Gerichtshof (EUGH) hat diese Regelung nunmehr gekippt, da diese mit dem EU-Recht nicht mehr vereinbar ist. Gemäß der Dienstleistungsrichtlinie dürfen Mindest- als auch Höchstpreise nur dann gesetzlich vorgeschrieben werden, sofern keine Diskriminierung vorliegt und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sowie Erfordernis gegeben ist. Der EUGH vertritt die Auffassung, dass jeder Mensch - also auch solche die keinen fachlichen Nachweis besitzen - ein Bauprojekt planen und auch begleiten können und Deutschland somit ein unlogisches System habe. In diesem Zusammenhang wurd auf die Generalplaner sowie Bauträger hingewiesen, die eine Bauplanung ohne Architekten oder Ingenieur anbieten.

Dieses Urteil könnte somit eine starke Veränderung des Marktes bewirken. Denn in Zeiten mit hoher Baunachfrage werden die Honorare recht hoch sein. Dagegen werden die Honorare in Zeiten mit nicht so guter Nachfrage sicherlich etwas gering sein.

Dies bedeutet, dass der Architekt bzw. Ingenieure in bessere Zeiten eine "Sondierung der Anfragen" vornehmen kann, was sich z. B. in der Höhe des kalkulierten Honorar oder aber in der Beantwortung der Honoraranfrage widerspiegeln kann. Für den Kunden wäre es in nicht so guten Zeiten der Auftragslage ein Vorteil, da mit dem Architekten bzw. Ingenieur über dessen Honorar verhandeln könnte - sofern dieser dies zulässt.

hat mit seinem Urteil die Feststellung getroffen, dass Deutschland mit dieser Praxis eindeutig gegen die sogenannte Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Die Dienstleistungsrichtlinie besagt, dass sowohl Mindest- als auch Höchstpreise nur dann gesetzlich vorgeschrieben werden dürfen, sofern keine Diskriminierung vorliegt und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sowie Erfordernis gegeben ist

Das Urteil des EUGH ist rechtskräftig. Die Bundesregierung hat dieses nunmehr als nationales Recht umzusetzen.

Quelle: Tagesschau und diverse Rechtsquellen

 

 

 

 

 

 

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